Почему не дешевеет недвижимость?

Как я Вам и обещал мои дорогие читатели, выкладываю статью о рынке недвижимости в нашей стране. Мои небольшие размышления о ценах сложившихся на рынке недвижимости, почему не снижаются цены и об основных игроках на рынке жилья, а также небольшой прогноз, что будет с ценами в 2009 году. В качестве примера в статье приведен город Новосибирск.

Цены на недвижимость в нашей стране неоправданно высокие это мы все знаем. Но, сравнивая с ценами других стран, например Болгарии, Турции, Америки мы получаем, что цены в России за один квадратный метр жилья дороже, чем в зарубежных странах. Например, цена жилья в Болгарии составляет около 1000 долларов за квадратный метр. Подумайте, какие условия для жизни у нас и у них, какая колоссальная разница. А сравните с доходами американцев, в среднем около 4 тысяч долларов в месяц или европейцев по сравнению с нашими согражданами, например в Новосибирской области средняя заработная плата 14000 рублей (грубо говоря, около 500 долларов) как говорят в одной рекламе, почувствуйте разницу. Чтобы купить однокомнатную квартиру в 30 квадратов нужно примерно 65 000 долларов и работать в течении 130 месяцев, при этом не есть, не пить, а так как питаться святым духом мы пока еще не умеем, то смело умножайте количество месяцев на цифру 2. Я уже не говорю про инфляцию сжирающую все Ваши сбережения и которая опережает рост заработной платы и в нашей стране по официальным данным составляет 10%. По предыдущим подсчетам нам надо было всего 260 месяцев (21 год и 8 месяцев) работать, чтобы накопить на квартиру, введем поправку на инфляцию и если просто умножить 21,67*(65000*0,1) = 140 855 долларов составит цена квартиры! Получаем, что купить квартиру среднестатическому русскому гражданину нереально! Конечно, если в родственниках у вас не числится Рокфеллер, но я так не думаю. 

В мире происходит мировой кризис, кризис перепроизводства, кризис потребления ресурсов, мировая экономика ломается и переходит на новый виток развития, так было всегда в мировой истории, и сейчас настал еще один момент переходного периода. Как следствие этого кризиса покупательная способность населения падает, следовательно, цены на недвижимость должны снижаться. К сожалению, в нашей стране глобального снижения цен не наблюдается. И виной тому много причин. Перечислю основные факторы, которые препятствуют уменьшению цен на жилье:

1. Риэлторы не хотят терять прибыль искусственно удерживая цену на высоком уровне, хотя в последнее время небольшое снижение признают сами агентства а это согласитесь о многом говорит. По прогнозам аналитиков снижение цен будет еще весь 2009 год, пока начиная с октября продажи агентств недвижимости только падали и есть все предпосылки что падение будет продолжаться. Спрос населения на квартиры очень сильно упал, кстати, это касается не только покупки квартир, но и аренды. Многие, предпочтительно молодежь, во время кризиса, стремясь сократить расходы, переезжают жить обратно домой. Рискну сделать свое личное предположение, что самый пик кризиса и снижения цен будет весной (апрель месяц).

2. Сами продавцы квартир в большинстве своем завязаны с риэлтерскими агентствами договорами и сильно влиять на изменение цены не могут. Одиночки, продающие квартиры появляются и их цены на недвижимость отличаются от агентств процентов на 20-30%. Хотя встречаются индивидуумы, которые в связи с важными жизненными обстоятельствами (например, срочный отъезд) продают квартиру за бесценок, но их слишком мало чтобы повлиять на изменение цены, как правило, их квартиры нарасхват.

3. На рынке появляется новый игрок - государство и они скупают квартиры у компаний-застройщиков, стремясь сделать жилье доступным, удержать цены от роста. Но происходит парадокс, государство выкупив квартиры не уменьшает на них стоимость, искусственно пытается остановить снижение цен, так как в данный момент рыночная ситуация способствует снижению цен.

4. В данный момент строительные компании ввиду уменьшения покупательского спроса снижают цены на новостройки, проводят скидки, различные маркетинговые мероприятия (например, в квартирах под самоотделку стали делать первичную отделку, при этом, не повышая цены за квартиру) стремясь привлечь потребителя. Резерв снижения цены еще есть, так как, например, строительные материалы подешевели, но многие строительные организации стремясь оставить цену на неизменном уровне замораживают стройки. Этот шаг неразумен так как, просто снизив цену, уменьшая издержки можно добиться большего. Самыми живучими предприятиями в период кризиса окажутся те, которые имеют помимо строительной площадки собственную производственную базу, к примеру, бетонный завод, заводы по производству кирпичей, стеновых блоков и т.д.

5. Ипотека стала недоступной для большинства граждан страны ввиду больших процентных ставок по кредиту. Ситуацию усугубляет еще то что произошло уменьшение количества банков выдающих ипотеку. Если раньше их было несколько сотен, то сейчас не более 20. По идее цены должны снижаться, так как все больше количество населения не смогут позволить купить себе жилье даже под грабительские проценты. Всем давно уже стало ясно, что национальная программа «Доступное жилье» провалилась. Хотели внедрить ипотечную систему похожую на западную, но не получилось, видать почва не та у нас.

Обвала цен на жилье, скорее всего не будет, государство наше о нас заботится и не даст этому случиться. Корректировка цен возможна и при том неплохая, прогнозировать сложно, все зависит от ситуации на мировом рынке и в нашем государстве. Я думаю, максимум, что нас ждет это снижение процентов на 30, сильнее всего понижение цен будет на элитное жилье, до кризиса на эти квартиры были сильнее всего задраны цены. Перспектива такова, что если произойдет резкое снижение, то нам радоваться тоже сильно не стоит, деньги могут к тому времени тоже обесцениться и рыночная ситуация не изменится, как не могли мы купить квартиру, так и во время снижения не сможем. Риэлтерские конторы очень сильно пострадают во время кризиса, цены на их услуги снизятся, а количество работающих риэлторов ощутимо уменьшится. Государство наше становится монополистом во всем и в сфере недвижимости приобретет за время кризиса очень сильные позиции. Строительным компаниям придется туго, выживут сильнейшие и предлагающие самые низкие цены на жилье. А нам потребителям, остается только уповать на то, что нам повезет, и мы сможем купить хорошее, доступное жилье.